L’IMPATTO DEL CODICE DELLA CRISI DI IMPRESA SU LOCAZIONI E AFFITTI D’AZIENDA

Le novità del Codice della Crisi di impresa e dell’insolvenza, ormai compiutamente a regime, hanno avuto impatto anche nell’ambito delle locazioni ed affitti d’azienda, stimolando l’attenzione delle parti dei relativi contratti in ordine alla sorte dei medesimi.

1. Il Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza: le principali novità
L’entrata in vigore del Codice della Crisi di impresa e dell’insolvenza (D. Lgs. 14/2019, n. 14) (di seguito, il “Codice”), all’esito di un lungo processo di gestazione ed “esecuzione differita” di talune disposizioni, ha comportato una svolta di enorme rilievo per gli operatori d’impresa. Per quanto in questa sede non sia possibile una trattazione esaustiva delle principali novità, anche in relazione al ristretto perimetro dell’ambito di indagine, è possibile fin d’ora evidenziare, in estrema sintesi, che:
- è stato eliminato il termine “fallimento” e si considera ormai superata la disciplina della Legge fallimentare (di cui al R.D. n. 267/1942) (di seguito, la “Legge Fallimentare”) che, sebbene oggetto nel corso del tempo di svariati interventi integrativi, ormai resta applicabile soltanto per le procedure fallimentari e concorsuali iniziate prima del 15 luglio 2022 (data di entrata in vigore del Codice che, pertanto, assorbe e supera la Legge Fallimentare);
- mentre nella vigenza della Legge Fallimentare si focalizzava l’attenzione sui profili “liquidatori” dell’impresa in crisi, con il Codice si è inteso, piuttosto, far emergere la crisi d’impresa quando essa si trovi in uno stato di (ancora) adeguata gestione;
- è stato assunto come obbligo ineludibile di ogni impresa quello di dotarsi di adeguati assetti organizzativi, amministrativi e contabili, utili anche a rilevare tempestivamente la crisi d’impresa e valutare, al contempo, la sostenibilità dell’impresa stessa nell’ottica della continuità;
- sono state introdotte misure cautelari e “premiali” per gli imprenditori che, sul presupposto dell’insorgenza di una crisi, intendano usufruire degli strumenti offerti dal Codice;
- sono stati, infine, introdotti nuovi istituti di regolazione della crisi di impresa e mantenute nella sostanza (ampliandole) determinate procedure già presenti nella vigenza della Legge Fallimentare.

2. Il Codice nell’ottica delle locazioni: brevi cenni su liquidazione giudiziale e principali procedure
Stante l’abolizione del termine “fallimento”, l’analoga procedura – vigente la Legge Fallimentare – è divenuta quella di liquidazione giudiziale. Pertanto, qualora venga attestata l’insolvenza dell’impresa (ossia l’incapacità di quest’ultima di far fronte regolarmente alle obbligazioni), il tribunale dichiara l’apertura della liquidazione giudiziale.
Ciò determina, nell’ottica delle locazioni di immobili in cui sia parte una società soggetta a liquidazione giudiziale, determinate conseguenze. In particolare, è previsto all’art. 184 del Codice che:
• laddove la società in liquidazione giudiziale sia parte locatrice del contratto di locazione, quest’ultimo non si scioglie automaticamente ma, qualora la sua residua durata sia superiore a 4 anni, il curatore, entro un anno dall’apertura della procedura, con il consenso dei creditori può recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo (che, nel dissenso delle parti, è determinato dal giudice);
• laddove, invece, si apra la liquidazione giudiziale nei confronti del conduttore, il curatore – in qualunque tempo e previa autorizzazione del comitato dei creditori – può recedere dal contratto, corrispondendo (analogamente a quanto sopra) un equo indennizzo.

Con riferimento al concordato preventivo il Codice, all’art. 97, prevede, sinteticamente, che per i contratti in corso di esecuzione (tra i quali certamente possono farsi rientrare i contratti di locazione), il conduttore che abbia promosso la procedura può fare istanza per l’autorizzazione giudiziale a sospendere o sciogliere di uno o più contratti, qualora la continuazione non sia coerente con le previsioni del piano, né funzionale alla sua esecuzione; nella medesima istanza il conduttore/debitore propone anche un equo indennizzo a tal fine.

Ancora, nel caso di composizione negoziata della crisi di impresa, ai sensi dell’art. 17 del Codice, è previsto che nel corso delle negoziazioni con i creditori, l’esperto designato per la procedura in oggetto inviti le parti a rideterminare in buona fede il contenuto di contratti ad esecuzione continuata o periodica, qualora la prestazione sia divenuta eccessivamente onerosa o si sia alterato l’equilibrio iniziale in forza di circostanze sopravvenute.

In altre procedure previste dal Codice (come, ad esempio, i piani attestati di risanamento oppure gli accordi di ristrutturazione del debito), invece, occorre una valutazione a seconda dello specifico caso.

3. Il Codice nell’ottica degli affitti d’azienda
Con riferimento alla liquidazione giudiziale l’art. 185 del Codice prevede per i contratti di affitto d’azienda – in maniera sostanzialmente analoga a quanto previsto in tema di contratti di locazione – che:
• laddove la società in liquidazione giudiziale sia parte concedente del contratto di affitto d’azienda, quest’ultimo non si scioglie automaticamente ma il curatore, con il consenso dei creditori, entro sessanta giorni (dalla dichiarazione di liquidazione giudiziale) può recedere dal contratto corrispondendo alla controparte un equo indennizzo (che, nel dissenso delle parti, è determinato dal giudice);
• laddove, invece, si apra la liquidazione giudiziale nei confronti dell’affittuario, il curatore – in qualunque tempo e previa autorizzazione del comitato dei creditori – può recedere dal contratto, corrispondendo al concedente un equo indennizzo (che, parimenti, nel dissenso delle parti, è determinato dal giudice).

Si applicano le considerazioni sopra viste con riferimento alle altre procedure previste nel Codice anche per quanto concerne l’affitto d’azienda, mutatis mutandis.

4. Conclusioni
Il Codice ha inciso profondamente sulla gestione della crisi d’impresa, mirando a fornire strumenti atti a consentire, ove possibile, il rientro dell’imprenditore in bonis: a tale avviso le possibilità che vengono oggi offerte all’impresa in stato di crisi sono molto più ampie che in passato; ciò, tuttavia, deve stimolare una maggior attenzione da parte delle controparti di imprese in potenziale o conclamata crisi (nel caso specifico nell’ambito di contratti di locazione o di affitto d’azienda) per valutare, a loro volta, gli strumenti più congeniali per la tutela dei relativi interessi.

A cura di:
Avv. Alberto Gusso
Avv. Pietro Acerbi
Dott.ssa Sara Stucchi