LA PRELAZIONE DELLE BOTTEGHE ARTIGIANE E ESERCIZI STORICI NELLA VENDITA DELL’IMMOBILE OGGETTO DI LOCAZIONE

Il D. Lgs. 219/2024 ha introdotto disposizioni di tutela a beneficio delle botteghe artigiane ed attività di interesse storico: in questo contesto, qualora tali attività siano svolte in porzioni di immobili concessi in locazione, è riconosciuto ai relativi conduttori il diritto di prelazione in caso di vendita anche dell’intero edificio di cui siano parti le suddette porzioni; è, pertanto, fondamentale individuare il perimetro di applicazione della normativa nel contesto dei relativi contratti di locazione.

1. Le novità del D.Lgs. 219/2024 e la ratio del provvedimento legislativo
Il D.Lgs. 27 dicembre 2024, n. 219 (di seguito, il “Decreto”), ha introdotto misure di tutela e valorizzazione delle botteghe artigiane ed esercizi di interesse storico, meglio individuate in prosieguo, nel contesto dei provvedimenti del Ministero delle Imprese e del Made in Italy (di seguito, il “Ministero”).

Il Decreto, inter alia, prevede l’istituzione di un Albo Nazionale delle attività storiche, gestito dal Ministero, che si basa su albi regionali, comunali e delle province autonome, con previsione di costante aggiornamento, a cadenza almeno annuale e l’importante precisazione secondo cui a tali attività spetta il diritto di prelazione di cui all’art. 38 della legge 392/1978 anche in caso di vendita dell’intero complesso immobiliare: su quest’ultimo punto si tornerà più diffusamente in prosieguo.

2. Attività ricomprese nel Decreto
Il Decreto si riferisce alle seguenti attività ed esercizi:

(i) “attività commerciale storica”, intendendosi per tale l’attività di vendita al dettaglio, organizzata e continuativa di beni;
(ii) “bottega artigiana”, intendendosi per tale l’attività gestita dall’imprenditore artigiano, caratterizzata dal requisito prevalente della manualità delle lavorazioni, ai sensi di legge;
(iii) “esercizio pubblico storico”, intendendosi per tale l’attività dedita alla ristorazione o somministrazione di alimenti e bevande.

Ulteriori requisiti per l’individuazione delle suddette attività sono previsti all’art. 4 del Decreto.

Qualora siano riscontrabili i caratteri previsti dalla legge – e richiamati per ciascuna categoria delle suddette attività dal Decreto – è possibile richiedere l’iscrizione presso i suddetti albi regionali, comunali e provinciali.

3. Le precisazioni del Decreto sul diritto di prelazione ex art. 38 della Legge 392/1978
Com’è noto, l’art. 38 della Legge 392/1978 – disciplina primaria in tema di locazione di immobili urbani – prevede il diritto di prelazione a favore del conduttore di immobile in caso di vendita di quest’ultimo a soggetti terzi (di seguito, la “Prelazione”): ciò comporta che in caso di cessione a titolo oneroso il conduttore ha diritto di essere preferito, a parità di condizioni, rispetto al possibile terzo acquirente.

Secondo il costante orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione, tale Prelazione non sarebbe esercitabile dal conduttore dell’immobile in caso di vendita “in blocco” dell’intero complesso/edificio di cui sia parte il suddetto immobile; tale orientamento individua una legittima prevalenza dell’interesse del venditore alla cessione dell’intero edificio rispetto alla tutela del singolo conduttore all’eventuale acquisto della porzione dell’edificio oggetto della locazione.

Tuttavia, il Decreto è intervenuto precisando, all’art. 5, che “, il diritto di prelazione di cui all'articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, è riconosciuto, limitatamente ai locali detenuti, anche in caso di vendita dell'intero complesso immobiliare”: in tal senso, quindi, in caso di impresa o attività che sia iscritta nei registri di cui al Decreto, mantiene il diritto di Prelazione anche in caso di eventuale vendita in blocco.

Ne consegue che, in caso di vendita dell’immobile locato (sia esso o meno nel contesto di una vendita in blocco dell’intero complesso/edificio di cui faccia parte) il locatore-venditore è tenuto ad effettuare la denuntiatio della vendita al conduttore ai fini di consentire a quest’ultimo l’eventuale esercizio della Prelazione ai termini e condizioni di cui al suddetto art. 38 della Legge 392/1978.

4. Conclusioni
Il Decreto ha inteso agevolare la possibilità delle imprese/botteghe artigiane o di interesse storico a proseguire la loro attività, ritenuta elemento di valore anche per la comunità; a tali fini è stato amplificato – in rottura con l’orientamento giurisprudenziale consolidato – il diritto di Prelazione, al fine di consentire al conduttore l’acquisto dell’immobile dove si svolga l’attività.

Pertanto, è necessario operare un’analisi accurata in caso di vendita di immobili oggetto di locazione anche nel quadro delle disposizioni di cui al Decreto, in maniera da consentire alla parte che abbia interesse alla dismissione dell’asset di porre in essere le strategie più efficaci a tale riguardo.

A cura di:
Avv. Alberto Gusso (Partner)
Avv. Pietro Acerbi (Senior Associate)